предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имотС подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт.

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде в писмена форма, но нотариална заверка на подписите не се изисква.

Защо да сключа предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот?

Най-лекомисленото нещо, което можете да направите е да не сключите предварителен договор. Защо? Защото пропускате да намалите риска от претенции на трети лица относно същия имот. Наименованието предварителен договор често пъти заблуждава страните за тежестта на този договор, която следва да се възприема от гледна точка на направените в него договорки относно съществените условия на окончателния договор.

Какви са съществените договорки, които следва да бъдат включени в предварителния договор?

Всеки имот и всяка сделка са обусловени от специфични юридически факти и обстоятелства и подходът към тях следва да бъде винаги индивидуален.

Очертаното по-долу съдържание само на някои от съществените елементи на договора по никакъв начин не претендира да е изчерпателно или пък универсално. То има за цел само да Ви даде представа за някои от основните моменти по договора.

1. Индивидуализация на страните и имота, и определяне на цената, задатъка и начина на плащане:

  • предварителният договор трябва да бъде сключен от реалния, легитимен собственик на имота; ако имотът се притежава в съсобственост, то всички съсобственици трябва да подпишат предварителния договор
  • ако имотът е придобит по време на брака и двамата съпрузи трябва да подпишат предварителния договор
  • надлежно изготвени пълномощни, в случай че някоя от страните, съсобствениците или съпрузите действа чрез пълномощник
  • подробно описание на имота, предмет на предварителния договор, което трябва да бъде направено в съответствие с актуален документ за собственост предоставен от продавача като нотариален акт, съдебно решение и др.
  • цена и начин на плащане, вид валута, размер и начин на плащане на задатъка (капарато) по предварителния договор; размер и начин на плащане на остатъка от продажната цена

2. Декларации на собственика/съсобствениците по отношение статута на имота предмет на предварителния договор:

  • продавачът (продавачите) следва да декларира, че е единствен легитимен собственик на имота предмет на предварителния договор
  • продавачът трябва да декларира, че имотът не е обременен с каквито и да било тежести, претенции на трети лица, няма предявени от трети лица искове спрямо имота и т.н.
  • няма предявени искове срещу продавача (продавачите), относно правото на собственост върху имота
  • няма просрочени задъжения за данъци, такси, сметки и т.н.

3. Страните следва да договорят краен срок за сключване на окончателния договор и неустойки при неизпълнение, невярно декларирано обстоятелство, отказ да се сключи окончателен договор и др.

Срок между сключване на предварителния договор и изповядването на окончателната сделка

В този срок следва да се набавят всички необходими документи за изповядване на окончателната сделка. Този период представлява един вид застраховка за купувача, че ще бъде окончателно изяснен правния статут на имота предмет на предварителния договор. В този промеждутък от време продавачът на имота следва да осигури всички необходими документи, за сключване на окончателния договор – удостоверение за тежести, скица на имота, удостоверение за семейно положение, данъчна оценка и др.

С предварителния договор трябва да заплатя 10% от продажната цена, а все още не съм сигурен в чистия правен статут на имота! Има ли начин да намаля риска и да защитя интересите си преди да подпиша предварителен договор?

Да, има такъв начин и той е силно препоръчителен ако не сте убедени, че имотът е чист от тежести и се продава от легитимния му собственик.

В този случай следва да сключите споразумение с продавача, в което да определите крайна дата за сключване на предварителен договор. Междувременно в този срок продавачът следва да се задължи да Ви снабди с всички необходими документи  адекватни на конкретната ситуация, които установяват, както легитимния статут на имота, така и правото на продавача (продавачите) да се разпореждат с него.

В практиката е възприето при този тип споразумения (наричани още договор за стоп-капаро) да се заплаща само 1% от продажната цена на имота, а може да бъде договорена и по-ниска сума при съмнения за злоупотреба. Продавачът следва отново да направи декларации по това споразумение, които ако се окажат неверни да го задължат да върне сумата на купувача.

Дори да предположим най-лошия случай, когато сте се натъкнали на имотна измама, сключвайки това предварително споразумение бихте рискували далеч по-малка сума в сравнение с тази при директно сключване на предварителен договор.