Договор за наем – общи положения

договор за наемС договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати определена цена.

Законът за задълженията и договорите, не изисква писмена или нотариална форма на договора за наем, като условие за неговата действителност — достатъчно е съгласието на страните.

Въпреки това в гражданските и търговските отношения се е наложила писмената форма на договора за наем, която е силно препоръчителна с цел намаляване на рисковете и за двете страни.

Особености на договора за наем

С договора за наем не се прехвърлят вещни права върху наетата вещ. Наемателят е само държател на вещта. В резултат от това, наемателят не може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това право има владелецът на вещта съгласно Закона за собствеността, но наемателят не е владелец, а е само държател на дадената движима или недвижима вещ.

В съдебната практика е установено, че договора за наем не е сделка по разпореждане с вещни права, а по управление с вещни права. Поради тази причина договора за наем може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на дадената вещ или имот.

Максималният срок на договора за наем е 10 години, но не всяко лице има правомощия да сключи договор за наем за такъв срок. Лицата, които имат право да се разпореждат с вещта, като например да я прехвърлят или продават, имат право да сключат договор за наем за срок от 10 години. Лицата, които могат да извършват действия само по обикновено управление на вещта могат да сключат договор за наем за срок до 3 години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Договорът за наем може да бъде сключен за повече от 10 години когато е търговска сделка.

Договор за наем – разновидности

Договорът за наем има много широко приложение, като договорите за наем се простират от най-популярния — договор за наем на недвижим имот — до договор за наем на кораб. В практиката два от най-разпространените договори за наем са договорът за наем на недвижим имот, най-често жилище, и договорът за наем на земеделска земя. Последният следва да бъде различаван от договора за аренда, въпреки че и двата договора принципно не се различават по своя предмет, който е даването под наем на земеделска земя.

Рискове при договора за наем

Рисковете при наемните отношения са най-разнообразни. Договорът за наем следва да предвиди възможно най-изчерпателно рисковете характерни за определени наемни отношения. Тези рискове произтичат преди всичко от страните и предмета на наемния договор, а именно какво се отдава под наем и кой и за какъв срок го отдава под наем. Така например при договор за наем на недвижим имот, за да защити интереса си наемодателят следва да дефинира прецизно размера, сроковете и начина на плащане на наема; предназначението на използване на отдаваната вещ; при какви случай има неизпълнение на задълженията на наемателя; неустойки и техния размер и др.

Наемателят например може да впише договора за наем в Агенцията по вписвания, като по този начин гарантира правото си да ползва имота до края на уговорения в договора срок дори и в случаите когато наемодателя е продал жилището след вписването на договора за наем. Наемателят може да договори, че не отговоря за определени вреди върху недвижими имот, като например тези причинени при форсмажорни обстоятелства.