Сравнение между договор за наем на земеделска земя и договор за аренда

договор за наем на земеделска земяПредмът на договора за наем на земеделска земя и договора за аренда е един същ — а именно отдаването под наем на земеделска земя.

При договора за наем на земеделска земя наемните отношения се уреждат от договор за наем, чийто правни положения са уредени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

За разлика от наемния договор, основните положения на договора за аренда произтичат от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Въпреки, че разпоредбите на ЗЗД относно наемния договор  се прилагат спомагателно (субсидиарно) към догвора за аренда, разликите между двата вида наемни договори произтичат от някой специални разпоредби на ЗАЗ.

При договора за наем на земеделска земя отношенията между страните се развиват по оста наемател-наемодател, като за неуредените отношения по този договор се прилага ЗЗД. От друга страна, при договора за аренда, отношенията между страните се развиват по оста арендатор-арендодател, като за неуредените отношения по договора се прилага на първо място ЗАЗ, а ако в ЗАЗ липсват разпореди се прибягва до спомагателно прилагане на разпоредбите на ЗЗД.

Рискове за страните произтичащи от разликите между двата договора

При подписване на договор за наем на земелска земя, рисковете са най-често за наемателя поради следните причини.

Договорът за наем на земеделска земя не изисква нито минимален срок на договора за наем, нито нотариална заверка на подписите на страните. В случай на едногодишен договор, например с опция за удължаване, наемателят рискува да загуби инвестициите, които е направил за обработка на земята, поради факта че наемодателят може едностранно да прекрати договора след първата година.

Друг риск за наемателя може да бъде липсата на изискване за вписване на договора за наем на земеделска земя в съответната поземлена комисия. Това може да стане предпоставка за спор между страните и трето лице, което твърди че границите на имота му са нарушени и последния се обработва незаконно от наемателя.

При този вид краткосрочен договор, намателят също следва да има предвид обстоятелството, че при прекратяване на договора поради изтичане на срока и при липсата на ясни договорки в тази посока, реколтата може да остане неприбрана.

Как ЗАЗ намалява рисковете за страните?

От друга страна договорът за аренда, съгласно ЗАЗ, изисква задължително нотариална заверка на подписите на страните. Договорът задължително се вписва в поземлената комисия по местоположението на обработваемата земя. При заверката на договора от нотариуса, както и при вписването му в поземлената комисия, задължително се представя скица на арендувания обект, която се издава от общинската служба по земеделие.

Изискването за вписване на договора за аренда заедно с уловието за представяне на скица на имота, гарантира на арендатора, че обработваемата земя ще се обработва само от него и намалява до минимум възможността за спорове относно до къде се простират границите на обработваемите имоти. В тази посока е изискването на ЗАЗ арендуваният обект да се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му.

За разлика от обикновения договор за наем на земеделска земя, минималният срок на договора за аренда е за 4 стопански години. Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, тогава се счита че договорът за аренда е сключен по отношение на всички съсобственици, съгласно ЗАЗ и Закона за собствеността.

Посочените изискавания относно договора за аренда, както и другите изискавания на ЗАЗ съществено намаляват рисковете за арендатора.

ЗАЗ също така съдържа изрични разпоредби за защита на интересите на арендодателя като например, че арендаторът е длъжен да поддържа арендувания обект за своя сметка, както и да плаща всички данъци и такси, да застрахова приетите по опис сгради, животни, посеви и др. вещи, както и да извършва редовно арендно плащане в уговорения вид и срокове.

Независимо от вида договор и дали сте наемодател (арендодател) или наемател (арендатор), сключването на договор по бланка (образец) неимоверно повиша рисковете за страните, както по време на договорните им взаимоотношения така и при евтуалното им разрешаване по съдебен ред. Това се дължи на факта, че бланката (образеца) на договор съдържа само минималните изисквания за действителност на договора. За да защитите адекватно интересите си следва да предвидите ситуации и рискове, които се простират далеч извън пределите на обикновената договорна бланка.